*Precios quietos, crédito inquieto: en CABA las hipotecas abren la puerta,
pero el precio no se mueve de piso*
El *mercado inmobiliario porteño* mostró una mejora clara en septiembre.
Según el informe de Bryn Real Estate, *se firmaron 6.612 escrituras en la
Ciudad de Buenos Aires, un 9,2% más que en agosto y el mejor registro del
año*. Frente a septiembre de 2025 hubo una caída de 5,5%. Las operaciones
sumaron u$s 792 millones, con un valor promedio de u$s 119.755 por
escritura, 1,4% más que un año atrás. Beltrán Briones, presidente de Grupo
Briones, indicó que el ritmo actual va en unas 6.000 escrituras por mes, un
nivel similar e incluso superior al de 2017, uno de los años más activos
del sector.
E*l crédito hipotecario explica la película*, ya que se firmaron 1.256
hipotecas, un 18,6% más que en agosto, por u$s 133 millones, un récord
histórico. En mayo, el piso del año, habían sido apenas 584. Sin embargo,
el acumulado de enero a septiembre muestra dos mercados distintos. Las
escrituras con hipoteca cayeron 31% (de 10.827 a 7.423), mientras que las
compras sin crédito crecieron 5,3% (de 38.720 a 40.772).
Zonaprop destacó que, en 2019 el peso de las escrituras con hipoteca
bancaria había llegado a un mínimo de 3%, subió a 21% en agosto de
2025 y *volvió
a 17% en agosto de 2026*.
Con datos de Numbeo, Buenos Aires no figura entre las ciudades más caras
de América si se mide el precio de la vivienda contra los ingresos, con un
índice de 15,0, por debajo de San Salvador, Medellín, Río de Janeiro,
Recife y Bogotá. Si se suma el costo del crédito la relación entre la
hipoteca y el ingreso llega a 793,2%, contra 243,8% en Río de Janeiro y
192,5% en San Pablo.
*En precios, el mercado está quieto y, según Zonaprop, el metro cuadrado
publicado promedia u$s 2.484, con una suba de 0,3% en septiembre* y de
apenas 1,4% en lo que va del año, y se ubica 11,3% por debajo del máximo
histórico de la serie. El Índice M2 Real, elaborado por RE/MAX Argentina,
la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, que se construye solo con
operaciones de usados efectivamente concretadas, marcó el precio de cierre
en u$s 2.097 por metro cuadrado, apenas 0,4% menos que en septiembre de
2025. *La diferencia entre lo publicado y lo que se paga fue de 4,75%, casi
igual a la de agosto, por lo que una propiedad publicada en u$s 100.000 se
cerraría, en promedio, cerca de los u$s 95.250*.
Así, en los últimos 12 meses, 25 barrios subieron y 19 bajaron el precio
publicado de los usados, casi todos dentro de una banda de 3%, con
Chacarita (6,3%) a la cabeza de las subas y Constitución (13,5% de caída)
en el extremo opuesto.
La oferta hoy es abundante, ya que hay 110.316 propiedades publicadas en
CABA y en septiembre se vendió el 5,99% de ese stock, uno de los mejores
niveles de absorción del año, aunque al ritmo actual vender todo llevaría
unos 17 meses.
El G*rupo Briones considera que un mercado equilibrado tendría alrededor de
80.000* y sostiene que los precios empezarían a subir cuando el stock baje
a ese nivel, algo que podría acelerarse porque en los últimos dos semestres
cayeron los metros cuadrados a estrenar en la Ciudad.
Según Zonaprop, en septiembre, el 27% de los departamentos publicados había
sido retasado a la baja en los seis meses previos, con un descuento
promedio de 5,9%. También destacan que en el tiempo de venta lo define más
el precio de salida que el barrio, y que lo bien tasado se vende en 2 a 4
meses.
Para quien compra con fines de renta, la cuenta varió según el tipo de
unidad y el barrio. Según Zonaprop, u*n monoambiente de 40 metros cuadrados
cuesta unos u$s 105.400 y rinde 5,72% bruto anual, mientras que un dos
ambientes de 50 metros cuadrados cuesta unos u$s 125.500 y rinde 5,28%*.
Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, afirma que “el producto por excelencia
de la clase media es el monoambiente y dos ambientes con amenities”, y *señala
que las oportunidades de valorización se corren hacia barrios de “segunda
marca” como Almagro y Boedo, y hacia el sur, con Parque Patricios, La Boca,
Montserrat y San Nicolás*. Los datos de rentabilidad lo respaldan. Lugano
encabeza el ranking con 9,6% bruto anual y 10,4 años de alquiler para
recuperar la inversión, seguido por Parque Patricios (7,7%) y Nueva Pompeya
(7,6%), mientras que Núñez y Palermo rinden 4,6%. Así, el promedio de la
Ciudad es de 5,7%.
En esta oportunidad te contamos…
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