Argentina: Corea del Sur venderá finalmente un campo de 20.882 hectáreas tras casi 50 años de abandono
-La agencia de cooperación internacional de Corea del Sur inicia la reorganización de dos propiedades rurales en Sudamérica. El campo argentino será vendido y el de Chile se destinará a un proyecto de energía solar mediante un contrato de arrendamiento a largo plazo.
- El Gobierno surcoreano decide vender sus propiedades rurales en Sudamérica
El Gobierno de Corea del Sur decidió finalmente reorganizar dos propiedades rurales de su titularidad en Sudamérica, adquiridas décadas atrás con el propósito de apoyar la inmigración agrícola coreana. Durante décadas, estos terrenos permanecieron sin uso efectivo o fueron administrados de manera deficiente.
Según la documentación presentada recientemente por la Agencia de Cooperación Internacional de Corea (KOICA) ante el despacho de la diputada Han Jeong-ae, integrante del Comité de Asuntos Exteriores y Unificación de la Asamblea Nacional de Corea del Sur, el organismo comenzó a ejecutar un plan integral para reorganizar sus activos rurales en Sudamérica.
La estrategia contempla dos medidas diferentes:
- Argentina: vender el campo denominado Llajta Mauca para recuperar los fondos públicos invertidos.
- Chile: mejorar la rentabilidad del campo de Teno mediante su arrendamiento a largo plazo para la instalación de una planta de energía solar.
KOICA está evaluando el valor de los terrenos, sus posibilidades de aprovechamiento y los beneficios económicos potenciales, sobre la base de estudios locales y asesoramiento jurídico. El Ministerio de Asuntos Exteriores de Corea del Sur, organismo responsable de la política correspondiente, también aprobó esta orientación y está estudiando los procedimientos necesarios.
- El campo Llajta Mauca: casi 50 años sin utilización efectiva y gastos acumulados por unos 5.000 millones de wones
El campo Llajta Mauca se encuentra a unos 1.050 kilómetros al noroeste de Buenos Aires.
Fue adquirido en agosto de 1978, durante el Gobierno del presidente Park Chung-hee, por la entonces Corporación de Desarrollo en el Exterior, dependiente del Ministerio de Asuntos Exteriores de Corea del Sur. El precio de compra fue de aproximadamente 2,12 millones de dólares estadounidenses.
La propiedad tiene una superficie de 20.882 hectáreas, equivalente a unos 63,2 millones de metros cuadrados. Su extensión representa aproximadamente un tercio de la superficie total de Seúl y unas 72 veces la de Yeouido, una zona de la capital surcoreana conocida por albergar importantes instituciones financieras y políticas.
En el momento de la adquisición, el proyecto consistía en desarrollar una gran explotación agrícola destinada a los inmigrantes coreanos que se establecieran en el país.
Sin embargo, las cuatro inspecciones realizadas posteriormente por el Gobierno surcoreano en el lugar concluyeron que el terreno no era adecuado para el desarrollo previsto.
Cuando KOICA fue creada en 1991, asumió la administración de la propiedad, pero no logró encontrar una forma viable de aprovecharla. Como consecuencia, el campo permaneció prácticamente sin uso durante cerca de medio siglo.
*Los gastos de mantenimiento durante 25 años
El mantenimiento del terreno representó una carga considerable para las finanzas públicas de Corea del Sur.
Según los registros disponibles de KOICA correspondientes al período comprendido entre 2001 y 2026, los gastos acumulados ascendieron a aproximadamente 4.950 millones de wones, distribuidos de la siguiente manera:
- Impuestos territoriales: aproximadamente 1.070 millones de wones.
- Gastos de administración y mantenimiento local: aproximadamente 3.880 millones de wones.
Incluso en los últimos años, los gastos fijos rondaban los 300 millones de wones anuales.
La situación se complicó todavía más en 2015, cuando el Gobierno provincial argentino endureció las regulaciones ambientales y designó una parte considerable del terreno como área de protección forestal.
En 2024, el proyecto de desarrollo presentado ante las autoridades provinciales recibió una decisión definitiva desfavorable, lo que prácticamente impidió continuar con el emprendimiento.
KOICA también estudió un modelo de desarrollo sostenible que combinara la conservación de los bosques con la actividad ganadera. No obstante, el análisis concluyó que solamente la inversión inicial en infraestructura requeriría al menos 2,94 millones de dólares adicionales, equivalentes aproximadamente a 4.000 millones de wones.
Además, el plazo estimado para recuperar la inversión superaría los 18 años.
Ante los riesgos derivados de posibles cambios en las políticas provinciales, el elevado costo de inversión, el largo período de recuperación y los gastos permanentes de mantenimiento, KOICA decidió abandonar la opción de desarrollar el terreno y proceder a su venta para recuperar los fondos públicos.
- La estrategia de venta: obtener previamente los permisos de desarrollo para elevar el valor del terreno
KOICA pretende evitar las críticas por una eventual venta a un precio demasiado bajo. Para ello, su estrategia consiste en aumentar el valor comercial de la propiedad antes de iniciar la operación.
El organismo prevé elaborar y presentar un plan de producción y desarrollo integrado que combine la actividad forestal sostenible con la ganadería, siguiendo las modalidades recomendadas por el Gobierno provincial.
El objetivo es obtener previamente la autorización oficial para desarrollar aproximadamente el 73 % de la superficie total del campo.
De acuerdo con la legislación local, las áreas cuyo desarrollo ya haya sido aprobado no quedan sujetas retroactivamente a futuras restricciones regulatorias más estrictas.
Esta autorización previa podría incrementar considerablemente el valor de venta.
Según el relevamiento del mercado inmobiliario local realizado por KOICA, los terrenos sin autorización de desarrollo se cotizan entre 300 y 400 dólares por hectárea. En cambio, aquellos que cuentan con los permisos correspondientes pueden alcanzar valores de entre 500 y 600 dólares por hectárea, o incluso superiores.
*Valor estimado y monto que se espera recuperar
KOICA estima que el valor del terreno todavía sin desarrollar asciende a 10,44 millones de dólares, equivalentes aproximadamente a 14.000 millones de wones.
Sobre esa base, el organismo se prepara para contratar una empresa especializada que realice la tasación oficial.
No obstante, la venta implicará distintos gastos, entre ellos:
- Impuesto a las ganancias derivadas de la venta del inmueble, indicado en el artículo como un 15 %.
- Impuestos provinciales de sellos.
- Gastos notariales.
- Comisiones de intermediación inmobiliaria.
- Costos relacionados con la transferencia internacional de los fondos.
KOICA calcula que, una vez descontados los impuestos y los gastos asociados, el importe neto que recibirá representará aproximadamente entre el 80 % y el 90 % del valor estimado del terreno.
Tomando como referencia la tasación preliminar de 10,44 millones de dólares realizada en 2025, los gastos adicionales se estiman en 2,55 millones de dólares.
En ese escenario, el importe neto de la operación sería de aproximadamente 7,89 millones de dólares.
Sin embargo, si el comprador asumiera el pago del impuesto sobre las ganancias derivadas de la venta, el importe que recibiría KOICA podría elevarse a 9,07 millones de dólares, equivalentes a unos 12.100 millones de wones.
El calendario previsto contempla la realización de una licitación pública durante el segundo semestre de 2026, la firma del contrato en el primer semestre de 2027 y la transferencia de los fondos a Corea del Sur durante la segunda mitad de 2027.
Estas cifras son estimaciones y podrían variar según el resultado de la tasación definitiva, las condiciones de la licitación y los gastos efectivos de la operación.
- El campo de Teno, en Chile: arrendamiento a largo plazo para producir energía solar
A diferencia del caso argentino, KOICA no pretende vender el campo de Teno, situado a unos 173 kilómetros al sur de Santiago de Chile.
La propiedad tiene una superficie registral de 185,33 hectáreas, equivalente a aproximadamente 560.000 pyeong, una unidad tradicional de superficie utilizada en Corea del Sur.
El terreno fue adquirido en diciembre de 1980 por aproximadamente 530.000 dólares.
En 2017 finalizó el contrato con el arrendatario anterior. Desde entonces, el campo se administró mediante contratos temporales de corta duración, sin un plan de explotación a largo plazo.
Esta modalidad de gestión recibió críticas porque los alquileres se fijaban por debajo de los valores de mercado y no permitían aprovechar adecuadamente el potencial económico del inmueble.
Ahora KOICA pretende modificar el modelo de arrendamiento y destinar el terreno a la generación de energía solar, en lugar de limitar su utilización a actividades agrícolas convencionales.
Una tasación determinó que el lugar reúne condiciones especialmente favorables para instalar una planta solar, debido a la presencia de una subestación eléctrica cercana, líneas de distribución de alta tensión y una carretera nacional en las proximidades.
*El potencial económico de la energía solar
Después de realizar nuevas mediciones topográficas, la superficie efectiva del terreno se determinó en 178,61 hectáreas.
De ese total, una zona relativamente plana de 145,4 hectáreas, identificada como sector 3R, presenta las mejores condiciones para la instalación de paneles solares.
Según el análisis citado por KOICA, el arrendamiento de esta superficie durante un período de entre 25 y 35 años podría elevar el valor del activo hasta 1.480 veces respecto de su aprovechamiento mediante un arrendamiento agrícola convencional.
Para seleccionar al operador del proyecto, KOICA prevé organizar una licitación pública competitiva y elegir al oferente que presente la propuesta económica más alta.
El organismo también contempla contratos estructurados en períodos de cinco años para facilitar la participación de inversores privados.
Al mismo tiempo, los contratos incluirán una cláusula que permita la rescisión anticipada en caso de que cambien las directrices del Gobierno en el futuro.
De esta manera, KOICA busca atraer inversiones privadas y mejorar la rentabilidad del terreno, manteniendo cierta flexibilidad frente a eventuales modificaciones de la política pública.
- Persisten dificultades administrativas y jurídicas antes de completar las operaciones
Aunque KOICA ya definió la orientación general para ambas propiedades, todavía debe resolver varios obstáculos administrativos y legales.
*Argentina: modificar la situación jurídica de la entidad local
Para transferir de manera segura a Corea del Sur el dinero obtenido por la venta del campo argentino, será necesario modificar la personalidad jurídica de la representación local de KOICA, que actualmente tiene carácter de entidad sin fines de lucro, para convertirla en una entidad con fines de lucro.
Además, existe el riesgo de que los procedimientos se retrasen debido a las regulaciones cambiarias argentinas y a las dificultades que puedan surgir al transferir los fondos al exterior.
Por lo tanto, la venta del terreno no será suficiente por sí sola: también será necesario completar los trámites que permitan ingresar efectivamente el dinero en Corea del Sur.
*Chile: regularizar los derechos de agua y resolver antiguos antecedentes hipotecarios
En el caso del campo chileno, nueve derechos de agua vinculados al terreno no están debidamente inscritos en el registro correspondiente.
KOICA debe completar, antes de abril de 2027, la regularización del número tributario chileno, conocido como RUT, y los trabajos de mensura y medición del terreno.
Asimismo, está llevando adelante un procedimiento judicial para cancelar la documentación de una antigua hipoteca constituida en 1975, antes de la adquisición de la propiedad por Corea del Sur.
La resolución de estas cuestiones será necesaria para ordenar jurídicamente el inmueble y facilitar su aprovechamiento futuro.
- La diputada Han Jeong-ae reclama que las operaciones se completen sin contratiempos
La diputada Han Jeong-ae, del Partido Democrático de Corea, señaló que los terrenos rurales adquiridos en el extranjero en el pasado con el propósito de apoyar la inmigración habían sido administrados de manera deficiente.
Según indicó, algunas propiedades permanecieron abandonadas durante largos períodos, mientras que otras fueron arrendadas mediante contratos temporales que no reflejaban su verdadero valor económico.
La legisladora subrayó que es necesario completar sin contratiempos los procedimientos pendientes, especialmente la transferencia a Corea del Sur de los fondos obtenidos por la venta del campo argentino y la regularización de los derechos de agua correspondientes a la propiedad chilena.
*Conclusión
El caso de Llajta Mauca refleja las dificultades que puede generar un proyecto de desarrollo rural cuando no se evalúan adecuadamente las condiciones ambientales, económicas y jurídicas del lugar.
La propiedad fue adquirida en 1978 con la intención de apoyar la inmigración agrícola coreana, pero las restricciones ambientales, la falta de permisos de desarrollo y los elevados costos de inversión impidieron concretar el proyecto original.
Después de décadas de gastos de mantenimiento, KOICA optó por vender el campo argentino y recuperar parte de los recursos públicos invertidos.
En Chile, en cambio, la institución busca transformar un terreno agrícola en un activo energético mediante un contrato de arrendamiento de largo plazo para la generación de energía solar.
Ambas operaciones forman parte de una revisión de los activos públicos en el extranjero, cuyo objetivo es reducir los gastos improductivos, mejorar la rentabilidad y recuperar recursos para el Estado surcoreano.