[경제 소식 1] 아르헨티나 부동산 시장 : 가격은 제자리, 주택담보대출은 활기

아르헨티나 부동산 시장: 가격은 제자리, 주택담보대출은 활기

*가격은 제자리, 대출은 활기: 부에노스아이레스시에서 주택담보대출은 문을 열고 있지만, 부동산 가격은 바닥권에서 움직이지 않는다
주택담보대출은 4개월 만에 두 배 이상 증가했지만, 주택담보대출을 이용한 부동산 매입은 올해 들어 여전히 31% 감소했다. 어느 지역에서 매입하는 것이 유리하며, 실제 거래에서는 가격을 얼마나 협상할 수 있을까?

1. 부에노스아이레스시 부동산 시장, 9월 거래 개선
   부에노스아이레스시(CABA)의 부동산 시장은 9월에 뚜렷한 개선세를 보였다.
   Bryn Real Estate의 보고서에 따르면, 부에노스아이레스시에서는 9월에 총 6,612건의 부동산 소유권 이전 등기 거래가 체결됐다. 이는 8월보다 9.2% 증가한 수치이며, 올해 들어 가장 높은 실적이다.
   다만 2025년 9월과 비교하면 거래 건수는 5.5% 감소했다.
   전체 거래 금액은 7억 9,200만 달러였으며, 등기 거래 1건당 평균 금액은 119,755달러로 집계됐다. 이는 1년 전보다 1.4% 높은 수준이다.
   Grupo Briones의 회장인 벨트란 브리오네스(Beltrán Briones)는 현재 시장에서 월평균 약 6,000건의 등기 거래가 이뤄지고 있다고 설명했다. 이는 부동산 시장이 활발했던 시기 중 하나인 2017년과 비슷하거나 오히려 높은 수준이다.
2. 주택담보대출 증가에도 전체 시장 회복은 제한적
   이번 시장 상황을 이해하는 핵심 요인은 주택담보대출이다.
   9월에는 주택담보대출이 1,256건 체결됐다. 이는 8월보다 18.6% 증가한 것으로, 대출 금액은 총 1억 3,300만 달러에 달해 사상 최고치를 기록했다.
   올해 대출 거래가 가장 부진했던 5월에는 주택담보대출 건수가 불과 584건이었다.
   그러나 1월부터 9월까지의 누적 실적을 살펴보면 부동산 시장에서 서로 다른 두 가지 흐름이 나타난다.

• 주택담보대출을 이용한 부동산 등기 거래는 10,827건에서 7,423건으로 31% 감소했다.
• 대출 없이 자기 자금으로 매입한 거래는 38,720건에서 40,772건으로 5.3% 증가했다.
  즉, 최근 몇 달 동안 주택담보대출이 크게 늘어나기는 했지만, 연간 누적 기준으로는 대출을 이용한 부동산 매입이 여전히 부진하다. 반면 대출을 이용하지 않는 현금 매입 시장은 성장세를 보이고 있다.
  Zonaprop에 따르면, 전체 부동산 등기 거래에서 은행 주택담보대출을 이용한 거래가 차지하는 비중은 2019년에 최저치인 3%까지 떨어졌다. 이후 2025년 8월에는 21%까지 상승했지만, 2026년 8월에는 다시 17%로 낮아졌다.

3. 부에노스아이레스의 주택 가격, 소득 대비로는 상대적으로 낮지만 대출 비용이 부담
   Numbeo의 자료를 기준으로 주택 가격과 소득의 관계를 비교하면, 부에노스아이레스는 미주 지역에서 주택 구입 부담이 가장 큰 도시에 속하지 않는다.
   주택 가격과 소득을 비교하는 지수는 15.0으로, 산살바도르, 메데인, 리우데자네이루, 헤시피, 보고타보다 낮다.
   그러나 여기에 주택담보대출 비용까지 포함하면 상황이 크게 달라진다.
   주택담보대출 상환 부담을 소득과 비교한 비율은 부에노스아이레스에서 793.2%에 달한다. 이에 비해 리우데자네이루는 243.8%, 상파울루는 192.5%다.
   따라서 주택 자체의 가격만 보면 부에노스아이레스가 특별히 비싼 도시는 아니지만, 대출을 이용해 주택을 구입할 경우 금융 비용 때문에 실제 구입 부담이 크게 증가한다.
4. 부동산 가격은 거의 변하지 않아
   Zonaprop에 따르면, 부에노스아이레스시에서 매물로 나온 부동산의 평균 제시 가격은 제곱미터당 2,484달러다.
   이 가격은 9월에 0.3% 상승했으며, 올해 들어 누적 상승률은 1.4%에 불과하다. 또한 해당 지표의 역대 최고치보다 11.3% 낮은 수준이다.
   한편 RE/MAX Argentina, Universidad del CEMA, Reporte Inmobiliario가 공동으로 작성하는 ‘Índice M2 Real’은 실제로 거래가 완료된 중고 부동산만을 대상으로 가격을 산출한다.
   이 지표에 따르면 실제 거래가 성사된 중고 부동산의 가격은 제곱미터당 2,097달러로 나타났다. 이는 2025년 9월보다 0.4% 낮은 수준이다.
   매도자가 제시한 가격과 실제 거래 가격 사이의 차이는 4.75%였다. 8월과 거의 같은 수준이다.
   예를 들어 매도자가 부동산 가격을 10만 달러로 제시했다면, 실제 거래에서는 평균적으로 약 95,250달러에 계약이 체결되는 셈이다.
   즉, 매도 호가와 실제 거래 가격 사이에는 약 4,750달러의 차이가 발생한다.
5. 지역별 가격은 엇갈리지만 변동 폭은 대체로 제한적
   최근 12개월 동안 부에노스아이레스시에서는 중고 부동산의 매도 호가가 상승한 지역이 25개, 하락한 지역이 19개였다.
   그러나 대부분의 지역에서 가격 변동 폭은 3% 범위 안에 머물렀다.
   상승률이 가장 높았던 지역은 차카리타(Chacarita)로, 6.3% 상승했다.
   반대로 콘스티투시온(Constitución)은 13.5% 하락해 가장 큰 하락 폭을 기록했다.
   이러한 차이는 부동산 시장 전체가 일률적으로 회복하거나 하락하는 것이 아니라, 지역별로 서로 다른 움직임을 보이고 있음을 나타낸다.
6. 매물은 여전히 많아 가격 상승을 제한
   현재 부에노스아이레스시에는 매물로 등록된 부동산이 총 110,316건에 달한다.
   9월에 거래된 부동산은 전체 매물 재고의 5.99%였다. 이는 올해 들어 비교적 높은 재고 소진율에 해당한다.
   그러나 현재의 거래 속도가 유지된다고 가정하면, 시장에 나와 있는 매물을 모두 판매하는 데 약 17개월이 걸릴 것으로 추산된다.
   Grupo Briones는 시장이 균형을 이루려면 매물 수가 약 80,000건 수준이어야 한다고 판단한다.
   이들은 매물 재고가 이 수준까지 감소하면 부동산 가격이 상승하기 시작할 것으로 보고 있다.
   최근 두 차례의 반기 동안 부에노스아이레스시에서 신축 부동산의 공급 면적이 감소했다는 점도 향후 매물 재고 감소를 앞당길 수 있는 요인으로 꼽힌다.
   다시 말해, 현재는 매물이 충분해 매수자가 선택할 수 있는 폭이 넓지만, 신규 공급이 줄고 기존 매물이 소진되면 가격 상승 압력이 커질 가능성이 있다.
7. 매도 가격 인하가 이어지고 있으며, 적정 가격의 매물은 24개월이면 팔린다
   Zonaprop에 따르면, 9월에 매물로 등록된 아파트 가운데 27%는 그 이전 6개월 동안 가격을 하향 조정했다.
   가격을 낮춘 매물의 평균 인하율은 5.9%였다.
   또한 부동산이 얼마나 빨리 팔리는지를 결정하는 요인은 지역보다 처음 제시한 가격인 경우가 많다고 분석했다.
   시장 상황에 맞게 적정 가격으로 내놓은 부동산은 일반적으로 24개월 안에 거래가 성사될 수 있다는 설명이다.
   이는 매도자가 높은 가격을 고집하기보다 현실적인 가격을 제시하는 것이 거래 성사에 더 중요하다는 뜻이다.
8. 임대 수익을 목적으로 매입할 경우: 원룸형과 투룸형 비교
   임대 수익을 목적으로 부동산을 매입할 경우, 투자 수익률은 주택 유형과 지역에 따라 달라진다.
   Zonaprop의 자료에 따르면 다음과 같다.

• 원룸형 아파트(monambiente): 면적 40㎡, 매입 가격 약 105,400달러, 연간 총임대수익률 5.72%.
• 투룸형 아파트(dos ambientes): 면적 50㎡, 매입 가격 약 125,500달러, 연간 총임대수익률 5.28%.
  이 수치는 비용을 공제하기 전의 총임대수익률이다. 따라서 관리비, 유지보수비, 세금, 공실 기간 등 실제 투자 비용을 고려하면 순수익률은 이보다 낮아질 수 있다.
  Spazios의 최고경영자(CEO) 후안 마누엘 타피올라(Juan Manuel Tapiola)는 중산층을 대상으로 한 대표적인 상품이 편의시설을 갖춘 원룸형 및 투룸형 아파트라고 설명했다.
  그는 향후 가격 상승 가능성이 큰 투자 지역이 전통적으로 선호되는 고가 지역에서 이른바 ‘2선 지역’으로 이동하고 있다고 지적했다.
  구체적으로는 알마그로(Almagro)와 보에도(Boedo), 그리고 남부 지역인 파르케 파트리시오스(Parque Patricios), 라 보카(La Boca), 몬세라트(Montserrat), 산니콜라스(San Nicolás) 등을 기회가 있는 지역으로 꼽았다.
  실제 임대수익률 자료도 이러한 분석을 뒷받침한다.

지역별 연간 총임대수익률은 다음과 같다.

• 루가노(Lugano): 9.6%. 임대료로 투자금을 회수하는 데 약 10.4년이 걸린다.
• 파르케 파트리시오스(Parque Patricios): 7.7%.
• 누에바 폼페야(Nueva Pompeya): 7.6%.
• 누녜스(Núñez): 4.6%.
• 팔레르모(Palermo): 4.6%.
  부에노스아이레스시 전체의 평균 연간 총임대수익률은 5.7%다.
  따라서 임대 수익만을 고려한다면, 팔레르모나 누녜스 같은 선호도가 높은 지역보다 매입 가격이 상대적으로 낮고 임대수익률이 높은 지역을 검토할 필요가 있다는 분석이다.

*핵심 내용 정리

1. 거래 회복: 부에노스아이레스시의 9월 부동산 등기 거래는 6,612건으로, 올해 최고치를 기록했다.
2. 대출 증가: 9월 주택담보대출은 1,256건으로 늘었고 대출 금액은 1억 3,300만 달러로 사상 최고치를 기록했다. 그러나 1~9월 누적 대출 이용 거래는 전년 동기보다 31% 감소했다.
3. 가격 정체: 매물 제시 가격은 제곱미터당 평균 2,484달러이며, 올해 상승률은 1.4%에 그쳤다. 실제 거래 가격은 제곱미터당 2,097달러다.
4. 매수자 우위: 매물 재고가 110,316건으로 많고, 가격을 낮춘 매물도 상당수다. 제시 가격에서 평균 4.75% 낮은 가격에 거래가 성사되고 있다.
5. 투자 지역: 임대 수익률은 루가노 9.6%, 파르케 파트리시오스 7.7%, 누에바 폼페야 7.6%로, 부에노스아이레스시 평균 5.7%를 웃돈다.
6. 향후 전망: 매물 재고가 약 80,000건까지 줄어들면 가격이 상승할 가능성이 있다는 것이 Grupo Briones의 분석이다. 다만 이는 전망이며, 실제 가격 상승 시점은 거래량과 신규 공급, 금융 여건에 따라 달라질 수 있다.
   종합하면, 현재 부에노스아이레스시 부동산 시장은 거래가 조금씩 회복되고 있지만, 매물 공급이 많아 가격은 여전히 정체되어 있습니다. 매수자 입장에서는 가격 협상 여지가 있고, 임대 투자자라면 매입 가격뿐 아니라 지역별 임대수익률과 유지비용까지 함께 비교하는 것이 중요합니다.