빈 점포: 소매업을 위협하는 세 가지와 새롭게 떠오르는 승자들
소비 감소, 테무와 쉬인 같은 플랫폼이 이끄는 전자상거래의 확산, 그리고 임대료 상승이 주요 상권의 점포 폐업을 가속화하고 있다. 시내중심가와 일부 전통적인 대로들은 고객을 잃고 있는 반면, 소매 지형도에서는 새로운 승자들도 나타나고 있다.
아르헨티나의 소매업은 최근 몇 주 사이 세 가지 위협에 직면하고 있다. 가전제품 체인점, 슈퍼마켓, 은행 지점, 식당, 피자집, 의류 브랜드, 신발가게에 이르기까지 다양한 업종이 영향을 받고 있다. 위축된 수요, 온라인 채널과의 경쟁, 이른바 “테무 요인”, 그리고 임대료 상승이 겹치면서 부에노스아이레스와 전국 다른 도시의 주요 상권에서 빈 점포가 급증했다.
전체적인 상황은 분명히 부정적이며, 신규 개점보다 폐점이 더 많다. 그러나 경제 전반이 그러하듯 상업 환경 역시 모든 업종에 동일하게 적용되지는 않는다. 상업 시장에서는 이를 “다윈주의적 리테일”이라고 부른다. 즉, 프리미엄 입지와 더 개방된 경제에 잘 적응한 업종만 살아남고, 상권 지도가 매우 빠르게 재편되면서 눈에 띄는 패자들이 생기는 한편 일부 승자들도 등장하고 있다는 뜻이다.
이 새로운 국면은 민간 조사에서도 확인된다. 아르헨티나 상공회의소(CAC)가 최근 2개월 단위로 실시한 조사에 따르면, 부에노스아이레스 주요 상업 대로들에서 비어 있거나 임대·매물로 나온 점포가 238개로 파악되었으며, 이는 전년 동기 대비 40% 증가한 수치다. 빈 점포 증가의 가장 큰 타격을 받은 곳으로는 카빌도 대로가 꼽히는데, 빈 점포 수가 전년 대비 257.1% 증가했다. 산타페 대로 역시 75.8% 증가했다.
추세 변화의 또 다른 신호는 플로레스타 지역의 아베야네다 거리 상권에서 나타나고 있다. 경제가 닫혀 있고 의류 가격이 매우 높았던 시절에는, 이 지역이 아르헨티나 최대 섬유 상권으로 자리잡으면서 브랜드들이 빈 점포를 얻기 위해 몇 달씩 기다려야 했다. 그러나 지금은 처음으로 셔터가 내려간 점포들이 눈에 띄기 시작했다.
하지만 “임대 문의” 간판이 늘어나는 현상이 모든 지역에 똑같이 나타나는 것은 아니다. CAC에 따르면 플로리다 거리는 여전히 가장 큰 타격을 받은 지역 중 하나로, 공실률이 14%를 넘어섰다. 이는 그 일대 점포 7개 중 1개가 비어 있다는 뜻이다. 반면 더 활기찬 다른 상업 구역들, 예를 들면 일부 미식 중심지나 라이프스타일 중심 상권에서는 점포 점유율이 더 높은 수준을 유지하고 있고, 점포 교체도 영구적인 폐점보다는 브랜드 교체에 더 가깝게 이루어지고 있다.
“오늘날 소비자는 더 까다롭고 더 선택적이다. 그들은 잘 사기를 원하지만, 그것이 반드시 가장 싼 것만 고른다는 뜻은 아니다. 구매자들은 일종의 ‘자기만의 알고리즘’을 발전시켰다. 여기서 가격은 여전히 핵심이지만, 브랜드가 그 이상을 제공해 주기를 기대한다. 의류라면 디자인과 봉제 품질뿐 아니라 활용도, 다른 옷과의 조합 가능성, 여러 용도로 쓸 수 있는 점도 중시한다. 여기에 경제 개방 확대와 수입 제품 유입 증가가 더해졌다. 소비자들은 새로움과 혁신에 대한 수요를 다시 보이고 있다.”
라고 컨설팅사 W.의 대표 기예르모 올리베토는 설명했다.
완벽한 폭풍
거리 상점의 폐점이 꽤 일반화된 현상이긴 하지만, 특히 더 큰 타격을 받는 업종들이 분명히 존재한다. 그 대표적인 업종이 의류 브랜드, 장난감 매장, 가전제품 체인점, 전자제품 판매점들이다.
많은 경우, 이미 1년 넘게 약해져 있던 수요는 2025년에 쉬인과 테무 같은 중국 디지털 플랫폼들이 본격적으로 등장하면서 결정타를 맞았다. 이들 플랫폼은 수입관세 인하와 더 유리한 환율의 혜택을 받았다.
한편 전자·가전제품 체인들은 판매 감소 외에도 소비자 대출의 연체 증가라는 충격을 받고 있다. 중앙은행 데이터를 바탕으로 에코고(EcoGo)가 작성한 조사에 따르면, 가전제품 판매업체들이 제공한 신용판매의 연체율은 지난해 12월 평균 41%에 달했다. 이 두 요인이 결합되면서, 최근 몇 주 동안 해당 업종의 주요 체인들이 매장을 폐쇄하게 된 배경이 설명된다.
“경제 전반이 그러하듯, 어떤 부문은 날아오르고 있고 어떤 부문은 산산이 부서지고 있다. 리테일 시장은 매우 분산된 시장이어서 모든 참여자가 같은 상황에 놓여 있는 것은 아니다. 예를 들어 거리 상권의 경우, 지난해 말 무렵 공실률은 약 4% 수준이었지만, 많은 경우 건물주들은 점포를 비워 두기보다는 기대 수준을 낮춰서라도 임차인을 유지하는 쪽을 택하고 있다.”라고 부동산 기업 뉴마크 아르헨티나의 CEO 도밍고 스페란사가 설명했다.
또한 레스토랑과 바의 폐점이 이어지는 가운데, 다크 키친 (포장, 배달 전문점)은 주요 지역으로 확산되고 있다.
부동산 운영업체 Kitchenita는 시장이 오랜 고인플레이션 이후 가격 정상화 과정을 겪고 있다고 설명했다. 오랜 기간 지속 불가능한 상황이 있었는데, 일부 매장은 월 수백 벌을 팔아야 임대료를 감당할 수 있을 정도였다. 현재는 경기 위축과 페소 부족 속에서 많은 가격이 재조정되고 있다.
부동산업체 Aranalfe의 안토니오 지네브라는 변화가 작년 하반기부터 뚜렷해졌다고 밝혔다. 8월 이후 세입자가 매장을 반환하는 사례가 늘었고 계약 해지도 크게 증가했다. 특히 과거와 달리 폐점이 매우 갑작스럽게 이루어지며, 상인들이 30일 정도의 짧은 기간만 두고 철수하는 경우가 많다.
중앙은행은 이번 달 가장 큰 규모의 달러 매입을 했지만 총 외환보유액은 계속 감소하고 있다. 한편 업계에서는 위기 속에서도 일부 업종과 지역은 성장하고 있다고 본다. 상업 형태에 따라 상황이 다른데, 쇼핑몰은 공실률이 낮은 반면 거리 상권은 타격이 더 크다.
회복력이 높은 업종은 미용, 피트니스, 편의 소비 관련 매장들이며, 특히 중국계 바자가 거의 모든 지역에서 빠르게 확산되고 있다. 예를 들어 Santa Fe와 Pueyrredón에 있던 On City 매장은 바자 및 잡화점으로 바뀔 예정이다.
현재 활발한 매장들은 평균 구매금액이 낮은 업종들이다. 액세서리나 잡화점, 화장품, 약국 등이 대표적이다. 또한 주거지역에서는 소형 헬스장이나 필라테스 스튜디오 수요가 증가하고 있으며, 이들은 300㎡ 이하의 공간을 선호하고 반드시 대로변일 필요도 없다.
다크 키친은 배달을 위한 음식 생산 및 출고 공간으로, 일반 고객을 받지 않으며 점심과 저녁 시간에는 배달 기사들이 몰리는 특징이 있다. 이는 레스토랑과 바의 폐업을 대체하는 형태로 증가하고 있다.
가장 큰 타격을 받은 의류 업종에서도 일부 기업은 공격적인 가격 전략으로 성장하고 있다. Le Utthe, Cuesta Blanca, 그리고 우루과이 브랜드 Indian이 그 예다. Indian은 아르헨티나 진출 1년이 채 되지 않았지만 이미 부에노스아이레스에 4개 매장을 열었고 지방에도 5개 매장을 운영 중이다.
Santa Fe 대로의 Callao에서 Pueyrredón 구간은 여전히 수요가 높다. 이 지역에서는 150㎡ 이하 매장이 빠르게 임대되며 월 임대료는 약 1,000만에서 1,200만 페소 수준이다. 비슷한 현상은 Cabildo의 Juramento에서 La Pampa 구간, 그리고 Acoyte와 Rivadavia 지역에서도 나타난다.
중국 바자는 수입 제품과 저가 전략으로 성장하고 있으며, 동시에 국제 브랜드들도 확장 계획을 추진하고 있다. 일본 브랜드 Miniso는 아르헨티나에 100개 매장 오픈 계획과 함께 약 5,000만 달러 투자를 발표했다. 달러가 비교적 안정되면서 아르헨티나는 일부 기업들에게 다시 매력적인 시장으로 인식되고 있다.
상업 지형에서 가장 큰 문제 지역은 여전히 도심 마이크로센트로다. 일부 지역의 공실률은 예상보다 훨씬 높으며, 많은 건물이 노후화되어 기업의 요구에 맞지 않는다. 특히 San Nicolás, Retiro, Tribunales 지역이 큰 영향을 받고 있으며 Florida 거리에서도 국제 브랜드가 줄어들고 있다.
반면 북부 지역에서는 새로운 상업 중심이 형성되고 있다. Núñez, Belgrano, Saavedra 등은 공실률이 매우 낮은 편이다.
이번 상업 위기의 주요 원인은 소비 습관의 변화다. 팬데믹 이후 전자상거래가 확대되었고, 최근 Temu와 Shein 같은 중국 플랫폼이 진입하면서 오프라인 소매업에 대한 압박이 더욱 커졌다.
많은 상인들에게 결정적인 부담은 임대 계약 갱신이다. 임대료 인상 요구가 이어지는 가운데 마진은 계속 줄어들고 있어 이를 감당하지 못하고 폐점하는 사례가 늘고 있다.